Ga direct naar inhoud
Ook de nieuwsbrief van Architectuur Informatiecentrum Alkmaar ontvangen? Schrijf je in!

nieuws

22 mei

'Wildwest in Makelaarsland'

'Wildwest in Makelaarsland'. Onder deze kop stond een opinieartikel van AIA-voorzitter Ed Diepenmaat in de zaterdageditie van het Noord Hollands Dagblad (22 mei 2021). Over de problemen op de woningmarkt, met name voor jongeren en starters. Hoe lossen we deze op? Onder andere door niet verstrikt te raken in discussies over de voor- en nadelen van hoog- of laagbouw, maar door bijvoorbeeld te bouwen in vormen van wat men in Engeland noemt ‘low rise, high density’. Hieronder de niet-ingekorte versie van het artikel.


Probleem

Nederland heeft een groot tekort aan woningen en de woningmarkt kent extreme prijsstijgingen. Die maken dat er met name voor jongeren en starters geen woningen op de woningmarkt zijn. Voor die groepen is er sprake van echte woningnood. Koopwoningen zijn voor jongeren en starters onbetaalbaar en huurwoningen in de sociale sectie zijn er niet.


Partijen

De oorzaak van deze problemen is complex. Veel partijen spelen daarin een rol.
Om te beginnen is daar de overheid die op het gebied van de Volkshuisvesting nauwelijks nog beleid voert. Het ministerie van VROM is onder Rutte 1 opgeheven, woningbouwverenigingen zijn geliberaliseerd en gesubsidieerde bouwprogramma’s zoals die voor de VINEX wijken bestaan niet meer.
Aan de woningcorporaties is verhuurderheffing opgelegd bedoeld om corporaties in moeilijkheden bij te staan. In de praktijk is dit slechts gehanteerd als een bezuiniging op de rijksbegroting, waardoor de corporaties zwaar in hun mogelijkheden zijn gekort.
Deze bezuiniging heeft stevig bijgedragen tot het inzakken van de bouwproductie en heeft gezorgd voor krapte op de woningmarkt. Een markt die sterk wordt beïnvloed door de fiscale situatie, en waar vervolgens de makelaars en de banken een belangrijke rol spelen.

Makelaars verkopen woningen tegen de hoogst mogelijke prijs. Maar makelaars kennen geen vaste spelregels. Dit leidt tot prijsopdrijvende verkoopmethodes en tot ondoorzichtigheid bij de toedeling van woningen.
De rol van de banken heeft vooral te maken met de huidige extreem lage rentes, leidend tot het verstrekken van hoge hypotheken en ondersteund door een zeer gunstige fiscaal regime voor koopwoningen.
Een fiscaal stelsel dat woningeigenaren enorm bevoordeeld ten opzichte van huurders.
Voor huurders bestaat er geen hypotheekrenteaftrek, geen verschil tussen inkomstenbelasting en vermogensbelasting, en geen jubelton.

Alles bij elkaar een situatie waarvan Frank Kalshoven in de Volkskrant al eens noteerde dat de woningschaarste niet wordt veroorzaakt op de woningmarkt maar op de kapitaalmarkt. En dat er voor het oplossen van dat probleem meer moet gebeuren dan het blindweg bouwen van veel woningen.


Gevolgen en oplossingen: wat betreft de overheid

Weliswaar spelen er in de woningmarkt nog vele andere partijen en factoren een rol (zoals o.a. de milieubewegingen, en de invoering van de nieuwe Omgevingswet) maar het voert te ver ze hier allemaal te
benoemen.
Dus terug naar de overheid. Het tekort aan woningen vraagt om bouwlocaties. Daarmee belanden we op lokale schaal in het huidige getouwtrek tussen gemeentes en provincie over waar er wel en niet mag worden gebouwd (binnen of buiten het bestaande stedelijk gebied), met als nationale overkoepeling de lopende discussies over de verdeling van de ruimte in Nederland over landbouw, natuur, verstedelijking en energie.
En dus bij de behoeft aan een centrale sturing bij de rijksoverheid.
Weliswaar beschikken we intussen over een NOVI (Nationale Omgevingsvisie) maar voorlopig faciliteert die vooral de discussie. Echte keuzes met betrekking tot de verdeling van de ruimte in Nederland zijn nog niet gemaakt. Wel liggen er een aantal heldere adviezen. Met name het Planbureau voor de Leefomgeving wind er geen doekjes om. Hun aanbeveling is een inkrimping van de hoeveelheid landbouwgrond van 60% naar 50 % van de grond in Nederland, dit ten gunste van natuur, schone energie en wonen.
Het wordt de hoogste tijd dat een nieuw ministerie van VROM zich daar serieus over gaat buigen.


Wat betreft de makelaars

Voor de makelaars is het de hoogste tijd te komen tot een regulering van hun werkwijze. De huidige gang van zaken bij de verkoop van een woning lijkt nog het meest op een veiling. Verschil is alleen dat bij een veiling de biedprijzen openbaar zijn. Bij een woning zijn die alleen aan de makelaar bekend.
Wat niet helpt zijn de keurige overzichten van de mate waarin er volgens hen noodzakelijk(!) wordt overboden, van de extreme stijging van de verkoopprijzen, van het stagneren van de doorstroming, en van de krapte van het aanbod c.q. de leegte van hun portefeuilles. Voornamelijk beschrijvingen van situaties die zij zelf hebben helpen ontstaan.
Wat wel erg zou helpen is een van te voren beschikbare onafhankelijke bouwtechnische beoordeling van de woning en een eveneens onafhankelijke taxatie met een daarop gebaseerde vraagprijs.
En uiteraard een deugdelijke regulering en een transparante werkwijze. Zolang dat er niet is blijft het wild west in makelaarsland.


Wat betreft de fiscale aspecten

Maar een vraagprijs is nog geen koopprijs. De koopprijs zal niet dalen zolang er voor de woning een huurprijs kan worden gevraagd die ver uitgaat boven de hypotheekkosten, en zolang de huurinkomsten onbelast zijn.
Tot die tijd zullen beleggers altijd meer kunnen bieden dan bewoners. En zijn het vooral de beleggers die geholpen zijn met transparantie.
Er is niet principieel iets op tegen om een woongebouw bedrijfsmatig te exploiteren. Het is alleen vreemd dat over die bedrijfsinkomsten geen belasting hoeft te worden betaald.
Politiek wordt vooral gefocust op een vermindering van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. En blijkbaar is het voor de politiek ook niet zo moeilijk om de jubelton weer af te schaffen. Maar waarom wordt de schijnwerper ook niet eens gezet op de regelingen in de vermogens- en de inkomstenbelasting.

De huidige fiscale regelingen dragen bij tot een tweedeling in de samenleving, tot een onoverbrugbaar verschil tussen de ‘haves’ en de ‘have nots’, tussen eigenaren en huurders. Het op een normale manier belasten van bedrijfsmatig geëxploiteerde woningen zou ongetwijfeld helpen dit verschil te verkleinen.


Tenslotte, waar zijn de architecten


Volgens de rijksbouwmeester Floris Alkemade beschikken architecten weliswaar niet over het geld maar wel over de ideeën. Maar bij de ondertekenaars uit de bouw van het rapport ‘Samen werken aan goed wonen’ wordt de BNA node gemist.
De huidige gebrek aan woningen gaat niet over een tekort op alle fronten. Het gaat zoals bekend vooral om jongeren en starters op de woningmarkt, en over ouderen die geen alternatief hebben voor hun te grote huis. Dat los je niet op met het bouwen van veel dure woningen in de hoop op doorstroming. Dat los je vooral op door voor die specifieke groepen te bouwen. Door vragen naar tiny houses voor jongeren en knarrenhoven voor ouderen te vertalen in compacte en betaalbare vormen van stedelijk wonen. Door niet verstrikt te raken in discussies over de voor- en nadelen van hoog- of laagbouw, maar door bijvoorbeeld te bouwen in vormen van wat men in Engeland noemt ‘low rise, high density’. Hopelijk wordt het plan voor het PEN dorp in Alkmaar van het architectenbureau bureau De Zwarte Hond daarvan een goed voorbeeld.

Het wordt tijd voor specifieke gesubsidieerde bouwprogramma’s, bijvoorbeeld zoals in de tijd dat Van Dam nog staatsecretaris van VROM was en hij de HAT–eenheden (Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens) bedacht. En het wordt tijd voor een stimuleringsprogramma voor architecten om dat op een eigentijdse manier vorm te geven.


En tenslotte. Het zij nogmaals gezegd, al deze maatregelen zijn alleen maar te aan te sturen en te coördineren vanuit één nieuw in te stellen ministerie van VROM.


Ir. E.W.G. (Ed) Diepenmaat BNSP
Voormalig hoofd RO gemeente Alkmaar en voorzitter architectuurcentrum AIA

10 maart

Lezing Openbare ruimte, verblijfsgebied van de stad

Woensdag 10 maart 2021
Online AIA-Lezing door Hanneke Kijne - MORE landscape


Door woningbouw binnenstedelijk te ontwikkelen voorkomen we dat we het landschap buiten de stad verder exploiteren. Dit landschap hebben we hard nodig voor natuurgebieden, wateropvang, biodiversiteit, CO2- en fijnstofopvang, voedselproductie en recreatie. Inbreidingsontwikkelingen zoals die langs de kanaaloevers in Alkmaar zijn dus wenselijk. Maar dat inbreiden kan alleen als er met deze ontwikkelingen voldoende aandacht gaat naar de kwaliteit van de buitenruimte. Op de schaal van de stad tot aan de schaal van de tuin en straat, met ook hier voldoende ruimte voor flora en fauna, wateropvang, CO2-opvang en schaduw. Die buitenruimte is ook nodig voor de grotere aantallen inwoners, om buiten te kunnen wandelen, sporten en spelen. Tegelijk wordt ook de ondergrond van de buitenruimte steeds voller. We hebben meer landschap, meer buitenruimte nodig, op een kleinere oppervlakte.


Hanneke Kijne - MORE landscape
Hanneke Kijne is oprichter en eigenaar van het ontwerpbureau MORE landscape. Van 2006-2019 was ze als projectleider en hoofdontwerper mede-eigenaar van HOSPER. Sinds 2018 is Hanneke hoofd landschapsarchitectuur van de masteropleiding Landschapsarchitectuur bij de Academie van Bouwkunst in Amsterdam. Ze is lid van de welstandscommissie Utrecht, en bestuurslid van de NHBos stichting. Haar entreerede uit 2018 bij de Academie van Bouwkunst is gepubliceerd: ‘MORE landscape, the need for a new perspective’


De lezing vindt plaats via Zoom.
Datum: woensdag 10 maart 2021
Tijd: 20.00 uur
Locatie: online, via Zoom.
Reserveren: u bent van harte welkom om aan te sluiten. Opgeven voor deze digitale lezing kan via info@aia-alkmaar.nl. Wij sturen de dag voor de lezing een weblink en een code waarmee u op 10 maart vanaf 19:45 kunt inloggen.


De lezing is ook live te volgen via YouTube, klik hier.

zie ook: AIA-Lezing lees meer
15 februari

Hoe gaan we om met de ruimte


Beste vrienden van het AIA

Hoe gaan we om met de ruimte?

2020 was voor het AIA door corona geen erg productief jaar. Weliswaar organiseerden we een paar prachtige lezingen maar veel andere activiteiten gingen niet door.Wat wel door ging en nog steeds door gaat is de groei van de ruimtebehoefte. Of het nu gaat om ruimte voor woningen, voor bedrijven, voor energievoorzieningen, voor natuur of voor infrastructuur, in toenemende mate strijden deze ruimtevragers om voorrang en raken ze met elkaar in concurrentie.


Eerder was ons motto ‘Wie bepaalt de stad’. Intussen zou je eerder denken aan ‘Wie bepaalt Nederland’. Want het ruimteprobleem in Nederland is een nationale kwestie met een hoge urgentie. Hopelijk begrijpt ook de politiek dat en hakt zij met de komende verkiezingen die knoop door. Want het is de hoogste tijd voor een nieuw ministerie van VROM. En voor een minister die weer sturing geeft aan het nationaal planologisch beleid.


Als een van de 40 architectuurcentra in Nederland is onze scoop niet nationaal, maar veeleer regionaal en lokaal. Maar ook op die schaal zijn de nationale ruimteproblemen goed herkenbaar. En juist op die schaal moeten we zuinig zijn met de ruimte. Maar lukt dat ook? Lukt het echt om compact en toch hoogwaardige te bouwen in het HAL-gebied. En wat vinden we ervan dat tegelijkertijd onze open ruimte wordt volgepakt met zonneparken en windmolens, en met ruimtevretende en energieverslindende datacenters.


Weliswaar zijn we nog niet aan het eind van de pandemie maar met onze programmering kunnen we daar niet op wachten. We gaan op zoek naar plannen en verhalen die te maken hebben met de kwaliteit van het gebruik van de ruimte, zowel bebouwd als onbebouwd. En de onderwerpen liggen voor het oprapen. Want Alkmaar groeit door net als de andere gemeentes in onze regio. Maar wat betekent dat voor de leefbaarheid van de stad?
Tegelijk verliest de binnenstad een deel van haar centrumfunctie. Hoe vangen we dat op. Hoe vinden we nieuwe functies voor leegstaande gebouwen?
Hoe gaan we om met de enorme ruimteclaim voor energievoorzieningen als windmolens en zonneparken in onze regio? Blijft er wel genoeg ruimte voor een duurzaam natuurbeheer?


De grote vraag is dus: Hoe gaan we om met de ruimte. Dit is het motto voor onze activiteiten in 2021. Ons voornemen is om rond dit motto activiteiten te organiseren en daar zoveel mogelijk belangstellenden bij te betrekken. U bent van harte uitgenodigd.


Ed Diepenmaat
voorzitter AIA

15 juli 2020

AIA-jaarverslag 2019

Aan de hand van een jaarthema programmeert AIA haar lezingen, films, bezoeken en andere activiteiten. Over elk jaar wordt een jaarverslag gemaakt. Ons laatste jaarverslag 'Wie bepaalt de stad?' is gereed en te downloaden, via onderstaande link.

zie ook: jaarverslagen AIA lees meer
3 februari 2020

Voorzitter Ed Diepenmaat kritisch over Kanaaloeverplannen ’Monocultuur dreigt’

In: Noord-Hollands Dagblad, door: Rob Bakker, 03/02/2020


Havens, kades, steigers, aanlegplaatsen, terrasjes, horeca, levendigheid. Wie van noord naar zuid de ideeën voor de Alkmaarse Kanaalzone langsloopt komt ze niet of nauwelijks tegen, constateert Ed Diepenmaat, voormalig hoofd van de sector ruimtelijke ordening van de gemeente Alkmaar en voorzitter van het Architectuur Informatiecentrum Alkmaar (AIA). Alkmaar dreigt zo een unieke kans te laten lopen om van de Kanaalzone een aantrekkelijk gebied te maken. Het accent ligt veel te eenzijdig op appartementenbouw. Monocultuur dreigt.

Diepenmaat roept een vorig jaar door het AIA georganiseerde discussiedag over de Kanaalzone in herinnering.

,,Op de vraag welke ontwikkeling hem voor ogen stond, antwoordde wethouder Christian Braak toen dat het hem vooral ging om diversiteit, stedelijke diversiteit. Dat was de spijker op z’n kop. Want bij de ontwikkeling van de Kanaalzone gaat het over meer dan het bouwen van 15.000 woningen. Daarbij horen de nodige voorzieningen en een goede inrichting van de openbare ruimte. En natuurlijk woningen in alle prijsklassen.’’

Gebruik het kanaal

,,Alkmaar heeft ingezet op het kanaal als kader voor de toekomstige ontwikkeling van de stad. Maar dan moet je wel gebruik maken van dat kanaal.’’
,,Neem het Jaagpad, het deel tussen het Schermereiland en de jachtwerf van Witsen. Het Jaagpad is in de plannen een pad waarlangs niks te beleven valt. Alleen maar woningen, nauwelijks voorzieningen. Zonde. Maak kades voor het aanleggen van bootjes. Maak hier en daar een pleintje en zorg liefst ook voor enige horeca.’’
Vooral een haven vindt Diepenmaat belangrijk. De plek van de jachtwerf van Witsen en De Waterkant, de voormalige gebouwen van Rijkwaterstaat bij de Vlielandbrug, bieden goede mogelijkheden. ,,Een haven is echt van meerwaarde voor Alkmaar, maar dat ontbreekt nog in de plannen.’’
Volgens Diepenmaat moeten bestaande bijzondere gebouwen en elementen maximaal worden geïntegreerd in de plannen. Ringers is een goed voorbeeld, net als de schoorsteen aan het Jaagpad. ,,Maar dat geldt zeker ook voor het PEN-dorp van architect Abe Bonnema, en de kades bij de gebouwen van Rijkswaterstaat, nu De Waterkant. Behoud en integratie van dit soort elementen is een verrijking van de nieuwbouw.’’

Ringerskwartier
Volgens Diepenmaat ontbreekt het in de plannen aan voldoende stedenbouwkundige samenhang. Hij noemt de recent naar buiten gebrachte ideeën over het Ringerskwartier op Overstad.

,,Als je wil dat Overstad als een deel van het centrum wordt ervaren, moet het ook aantrekkelijk zijn om van het ene deel naar het andere te lopen. Met name moet er een goede relatie zijn tussen het Ringerskwartier en het Huiswaarderplein. Die relatie ontbreekt. Het contact gaat verloren in een ’dwaalgebied’ en een onaantrekkelijk plein waar geparkeerd en bevoorraad wordt. Daar wil je als bezoekers straks toch niet zijn?’’
Van de door Christian Braak zo gewenste stedelijke diversiteit komt in de Kanaalzone nog niet veel terecht, vindt Diepenmaat.
,,De gemeente bouwt voornamelijk met ontwikkelaars, dus met partijen voor wie niets eenvoudiger is dan het bouwen van koopappartementen in een markt met een enorm woningtekort. De ontwikkelaar zit ook niet te wachten op voorzieningen in de plint van een gebouw. Dat geeft een veel onzekerder rendement dan bij woningen en garageboxen. Maar juist die voorzieningen zijn van het grootste belang voor de levendigheid.’’
Volgens Diepenmaat heeft de ontwikkelaar bovendien moeite met het integreren van bestaande kwaliteiten in nieuwbouwplannen. ,,Zo’n mooie oude schoorsteen aan het Jaagpad wordt daarom ook maar liever verplaatst dan geïntegreerd. Een gemiste kans.’’

Meebetalen

,,Als de gemeente meer wil dan alleen appartementen zal dat moeten afgedwongen worden met stedenbouwkundige plannen waarin alle noodzakelijke voorzieningen zijn verwerkt, waarin de unieke bestaande gebouwen zijn geïntegreerd en de inrichting van de openbare buitenruimte helder is vastgelegd.’’
Het is volgens Diepenmaat niet meer dan logisch dat ontwikkelaars daaraan meebetalen. ,,Een volstrekt normale gang van zaken waarover je als gemeente bij de veelal noodzakelijke aanpassing van het bestemmingsplan prima met elkaar kunt praten. De gemeente moet dat dus blijven afdwingen. Ze piepen nou wel, die ontwikkelaars, maar in deze tijd van een enorm woningtekort en extreem lage rentestanden gaat het de sector ongetwijfeld voor de wind.’’

Bron: www.noordhollandsdagblad.nl