Ga direct naar inhoud
Ook de nieuwsbrief van Architectuur Informatiecentrum Alkmaar ontvangen? Schrijf je in!

'Wildwest in Makelaarsland'

22 mei

'Wildwest in Makelaarsland'

'Wildwest in Makelaarsland'. Onder deze kop stond een opinieartikel van AIA-voorzitter Ed Diepenmaat in de zaterdageditie van het Noord Hollands Dagblad (22 mei 2021). Over de problemen op de woningmarkt, met name voor jongeren en starters. Hoe lossen we deze op? Onder andere door niet verstrikt te raken in discussies over de voor- en nadelen van hoog- of laagbouw, maar door bijvoorbeeld te bouwen in vormen van wat men in Engeland noemt ‘low rise, high density’. Hieronder de niet-ingekorte versie van het artikel.


Probleem

Nederland heeft een groot tekort aan woningen en de woningmarkt kent extreme prijsstijgingen. Die maken dat er met name voor jongeren en starters geen woningen op de woningmarkt zijn. Voor die groepen is er sprake van echte woningnood. Koopwoningen zijn voor jongeren en starters onbetaalbaar en huurwoningen in de sociale sectie zijn er niet.


Partijen

De oorzaak van deze problemen is complex. Veel partijen spelen daarin een rol.
Om te beginnen is daar de overheid die op het gebied van de Volkshuisvesting nauwelijks nog beleid voert. Het ministerie van VROM is onder Rutte 1 opgeheven, woningbouwverenigingen zijn geliberaliseerd en gesubsidieerde bouwprogramma’s zoals die voor de VINEX wijken bestaan niet meer.
Aan de woningcorporaties is verhuurderheffing opgelegd bedoeld om corporaties in moeilijkheden bij te staan. In de praktijk is dit slechts gehanteerd als een bezuiniging op de rijksbegroting, waardoor de corporaties zwaar in hun mogelijkheden zijn gekort.
Deze bezuiniging heeft stevig bijgedragen tot het inzakken van de bouwproductie en heeft gezorgd voor krapte op de woningmarkt. Een markt die sterk wordt beïnvloed door de fiscale situatie, en waar vervolgens de makelaars en de banken een belangrijke rol spelen.

Makelaars verkopen woningen tegen de hoogst mogelijke prijs. Maar makelaars kennen geen vaste spelregels. Dit leidt tot prijsopdrijvende verkoopmethodes en tot ondoorzichtigheid bij de toedeling van woningen.
De rol van de banken heeft vooral te maken met de huidige extreem lage rentes, leidend tot het verstrekken van hoge hypotheken en ondersteund door een zeer gunstige fiscaal regime voor koopwoningen.
Een fiscaal stelsel dat woningeigenaren enorm bevoordeeld ten opzichte van huurders.
Voor huurders bestaat er geen hypotheekrenteaftrek, geen verschil tussen inkomstenbelasting en vermogensbelasting, en geen jubelton.

Alles bij elkaar een situatie waarvan Frank Kalshoven in de Volkskrant al eens noteerde dat de woningschaarste niet wordt veroorzaakt op de woningmarkt maar op de kapitaalmarkt. En dat er voor het oplossen van dat probleem meer moet gebeuren dan het blindweg bouwen van veel woningen.


Gevolgen en oplossingen: wat betreft de overheid

Weliswaar spelen er in de woningmarkt nog vele andere partijen en factoren een rol (zoals o.a. de milieubewegingen, en de invoering van de nieuwe Omgevingswet) maar het voert te ver ze hier allemaal te
benoemen.
Dus terug naar de overheid. Het tekort aan woningen vraagt om bouwlocaties. Daarmee belanden we op lokale schaal in het huidige getouwtrek tussen gemeentes en provincie over waar er wel en niet mag worden gebouwd (binnen of buiten het bestaande stedelijk gebied), met als nationale overkoepeling de lopende discussies over de verdeling van de ruimte in Nederland over landbouw, natuur, verstedelijking en energie.
En dus bij de behoeft aan een centrale sturing bij de rijksoverheid.
Weliswaar beschikken we intussen over een NOVI (Nationale Omgevingsvisie) maar voorlopig faciliteert die vooral de discussie. Echte keuzes met betrekking tot de verdeling van de ruimte in Nederland zijn nog niet gemaakt. Wel liggen er een aantal heldere adviezen. Met name het Planbureau voor de Leefomgeving wind er geen doekjes om. Hun aanbeveling is een inkrimping van de hoeveelheid landbouwgrond van 60% naar 50 % van de grond in Nederland, dit ten gunste van natuur, schone energie en wonen.
Het wordt de hoogste tijd dat een nieuw ministerie van VROM zich daar serieus over gaat buigen.


Wat betreft de makelaars

Voor de makelaars is het de hoogste tijd te komen tot een regulering van hun werkwijze. De huidige gang van zaken bij de verkoop van een woning lijkt nog het meest op een veiling. Verschil is alleen dat bij een veiling de biedprijzen openbaar zijn. Bij een woning zijn die alleen aan de makelaar bekend.
Wat niet helpt zijn de keurige overzichten van de mate waarin er volgens hen noodzakelijk(!) wordt overboden, van de extreme stijging van de verkoopprijzen, van het stagneren van de doorstroming, en van de krapte van het aanbod c.q. de leegte van hun portefeuilles. Voornamelijk beschrijvingen van situaties die zij zelf hebben helpen ontstaan.
Wat wel erg zou helpen is een van te voren beschikbare onafhankelijke bouwtechnische beoordeling van de woning en een eveneens onafhankelijke taxatie met een daarop gebaseerde vraagprijs.
En uiteraard een deugdelijke regulering en een transparante werkwijze. Zolang dat er niet is blijft het wild west in makelaarsland.


Wat betreft de fiscale aspecten

Maar een vraagprijs is nog geen koopprijs. De koopprijs zal niet dalen zolang er voor de woning een huurprijs kan worden gevraagd die ver uitgaat boven de hypotheekkosten, en zolang de huurinkomsten onbelast zijn.
Tot die tijd zullen beleggers altijd meer kunnen bieden dan bewoners. En zijn het vooral de beleggers die geholpen zijn met transparantie.
Er is niet principieel iets op tegen om een woongebouw bedrijfsmatig te exploiteren. Het is alleen vreemd dat over die bedrijfsinkomsten geen belasting hoeft te worden betaald.
Politiek wordt vooral gefocust op een vermindering van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. En blijkbaar is het voor de politiek ook niet zo moeilijk om de jubelton weer af te schaffen. Maar waarom wordt de schijnwerper ook niet eens gezet op de regelingen in de vermogens- en de inkomstenbelasting.

De huidige fiscale regelingen dragen bij tot een tweedeling in de samenleving, tot een onoverbrugbaar verschil tussen de ‘haves’ en de ‘have nots’, tussen eigenaren en huurders. Het op een normale manier belasten van bedrijfsmatig geëxploiteerde woningen zou ongetwijfeld helpen dit verschil te verkleinen.


Tenslotte, waar zijn de architecten


Volgens de rijksbouwmeester Floris Alkemade beschikken architecten weliswaar niet over het geld maar wel over de ideeën. Maar bij de ondertekenaars uit de bouw van het rapport ‘Samen werken aan goed wonen’ wordt de BNA node gemist.
De huidige gebrek aan woningen gaat niet over een tekort op alle fronten. Het gaat zoals bekend vooral om jongeren en starters op de woningmarkt, en over ouderen die geen alternatief hebben voor hun te grote huis. Dat los je niet op met het bouwen van veel dure woningen in de hoop op doorstroming. Dat los je vooral op door voor die specifieke groepen te bouwen. Door vragen naar tiny houses voor jongeren en knarrenhoven voor ouderen te vertalen in compacte en betaalbare vormen van stedelijk wonen. Door niet verstrikt te raken in discussies over de voor- en nadelen van hoog- of laagbouw, maar door bijvoorbeeld te bouwen in vormen van wat men in Engeland noemt ‘low rise, high density’. Hopelijk wordt het plan voor het PEN dorp in Alkmaar van het architectenbureau bureau De Zwarte Hond daarvan een goed voorbeeld.

Het wordt tijd voor specifieke gesubsidieerde bouwprogramma’s, bijvoorbeeld zoals in de tijd dat Van Dam nog staatsecretaris van VROM was en hij de HAT–eenheden (Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens) bedacht. En het wordt tijd voor een stimuleringsprogramma voor architecten om dat op een eigentijdse manier vorm te geven.


En tenslotte. Het zij nogmaals gezegd, al deze maatregelen zijn alleen maar te aan te sturen en te coördineren vanuit één nieuw in te stellen ministerie van VROM.


Ir. E.W.G. (Ed) Diepenmaat BNSP
Voormalig hoofd RO gemeente Alkmaar en voorzitter architectuurcentrum AIA